[4걸음] 부동산 경매 서류 기초

자습기록 복붙

매매/임대계약시 서류
계약서	계약서의 뒷면에는 거래 부동산의 상태와 주변 교통, 학군 등이 명시되어 있다. >> 임장할 때 좋은 지표가 될 수 있다.
등기부등본	표제부	전체표제부	건물 : 한 동의 전체 면적(1층부터 꼭데기 층까지)과 층수 대지권 : 한 동 전체가 차지하는 면적
		전유부분표제부	건물 : 한 동 중에서 해당 부동산의 면적 대지권 : 해당 전유부분의 건물이 구분 분할되어있는 대지권
		ex) 85m^2	85/3.3 = 25 실평수 25평이지만 부동산 시장에서는 1.3을 곱해서 32평으로 부른다.
	갑구	소유권
	을구	소유권 이외의 권리사항	해당 부동산에 대출이 얼마나 있는지 기록되어 있다. 8천만원 대출끼고 샀다면 ex) 근저당 8000만 but 을구에 기록 될 때는 120%(금융권마다 다름) 쯤 잡아서 9600만원(채권최고액)으로 기록된다.
건축물대장(건물에 대한 모습)	갑구	대지면적, 연면적, 위치, 건폐율, 용적률, 용도, 소유자 현황 등등 너무 많으면 을구로 넘어감
	을구	소유자의 사항이 기록 되어있음. 위반 건축물인지 확인하는 것도 중요하지만 용도란을 반드시 확인해야 한다. 부동산의 용도에 따라 경락대출상품이 달라지며, 낙찰 받은 후 사용하고자 했던 목적에서 벗어나는 경우도 있다.
토지이용계획확인원	개발행위에 대한 법규 명시	상단	소재지, 지목, 면적, 개별공시지가	지목 확인필수
		중단	국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구 다른 법령에 따른 지역지구 등의 지정 여부
		하단	도면과 범례	도로인접 확인 필수
경매시 법원에서 제공하는 서류
감정평가서	참고하되 맹신해서는 안된다.	보통 시가보다 높게 책정됨. 평가 시점과 매각기일의 시차
현황조사서	1. 사건번호와 조사시기 등의 기본정보 2. 소재지와 현재 거주하는 사람에 대한 정보 3. 임대차 금액과 점유 기간을 알 수 있다.		현황조사서가 중요한 단서로 사용 되는 때는 바로 유치권에 대한 진위여부를 확인할 때이다. 경매개시결정 이후 점유하게 된 유치권에 대해서는 인정하지 않는다. 현황조사서에 유치권에 대한 현수막이나 팜플릿 등의 문구가 없다면 유치권이 성립하지 않는 좋은 증거가 된다.
매각물건명세서(법원공시)	모든 서류를 종합적으로 정리 만약 매각물건명세서의 흠결 사항으로 인해 피해를 입는 사례가 발생한다면, '매각물건명세서의 흠결사유로 인한 매각 불허가 신청'이 받아들여진다."	상단	사건번호, 담당보좌관, 최선순위설정 일자 등이 기록 되어있다. 최선순위설정 일자는 권리분석에서 가장 중요한 '말소기준권리'이다.
		중단	점유자의 상태가 기록되어 있다. 임대차 정보가 기록되어 있는데, 이부분이 공백이라면 소유자가 살고 있다는 뜻이다.
		하단	매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지, 혹은 지상권이 남아 있는지 등이 기록 되어있다. 즉, 내가 입찰한 금액 외에 물어줘야 하는 추가 금액이나 권리사항, 말소기준권리로 지워지지 않는 권리가 명시되어 있다. "해당사항없음"이나 박스에 아무것도 기록되어 있지 않으면, "안전한 물건"이라고 본다.
참고사항	신건은 매각기일 일주일 내에만 열람이 가능 유찰된 물건은 아무 때나 열람 가능